택배·3자물류 결합된 '통합물류센터'가 뜬다…유통트렌드 변화, 물류 '블루오션'

●수도권 물류센터 인허가 크게 감소

●물류센터 임대인 시장으로 바뀔 것

●해외직구·역직구 '풀필먼트' 수요↑

●택배+3PL 통합 물류센터 인기

●부지 인허가 공무원과 직접 확인해야

●소규모 물류창고 '매각' 잇따라

●물류센터 대형화로 '소규모' 입지↓

●유통 트렌드 변화, 물류 블루오션

※텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있습니다. 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

<1부에 이어서 계속>

<1부 듣기>

◇김 : 투자자 입장에서 언제까지 수익률을 담보할 수 있을지 궁금해 할 것 같아요. 과잉공급 우려를 할 것 같습니다.

◆우 : 그런 이야기 많이 나오죠. 실질적으로 과잉공급은 아니고, 지금 오히려 물류센터가 부족할 수 있어요. 경기도 광주 이천 용인 이쪽에 물류센터 인허가가 안 나고 있어요. 지금 물류센터 인허가가 난 곳도 2~3년 전에 준비해서 나왔고요. 실제 데이터를 보더라도 작년 중반부터 물류센터 인허가가 확 떨어졌어요. 그 동안 100개씩 가다가 작년 중반부터 뭐한 20~30개로 확 떨어지는 것이. 핵심 물류지역 광주 용인 이천에 인허가가 안 나면서 물류센터가 없기 때문에 앞으로 2년 후에는 물류센터 공급이 부족하기 때문에 그때는 물류센터가 임차인에서 임대인 시장으로 바뀔 것이라고 생각합니다.

그래서 지금 투자자들이 물류센터를 많이 보는 이유가 지금 준비를 했다가 2년 후에 좋은 상품 값어치를 할 것이라고 생각해서 지금 굉장히 많이 관심을 갖고 있죠. 그런데 인허가가 아예 안 나는 건 아니지만 나긴 하지만 예전에 비해 많이 어려워요. 어려움이 많아서 숫자로 따지면 뭐 한 60~70% 정도 감소를 해서 2년 후에는 물류센터가 부족할 겁니다. 물류센터는 계속 성장하는데, 공급이 따라와줘야 하는데 공급이 꺾이면서 빠지니까 결국 임대인 시장으로 시장이 바뀌지 않을까 생각이 듭니다.

◇김 : 저도 사실 공급 과잉에 대한 우려도 공감이 됩니다. 그렇지만 한편으로는 처음에 말씀하신 직구와 역직구가 통계로 보니까 굉장히 빠르게 증가하고 있어요. 국내 인구만 보면 5000만명이지만 해외직구, 역직구를 고려하면 물류센터는 부족할 수 있겠다는 생각도 들어요.

◆우 : 공급 이야기는 되게 많이 나와요. 그런데 공급이 많지는 않아요. 자꾸 생겨서 부담이 될 뿐이지, 실제 공실이 많지는 않아요. 빠르게 해결이 되고 있고, 아까 말씀드린 것처럼 인허가가 안 나니까 2년 후에는 물류센터가 부족할 수도 있어요.

◇김 : 카페24, 코리아센터, 아마존글로벌셀링, 이베이코리아 이런 곳에서 국내 제품을 해외에, 해외 소비자에게 B2C 역직구 전자상거래를 적극적으로 하고 있잖아요. 성장률도 높아지고 매출규모도 증가하고 있고요. 여기에 맞춘 맞춤형 물류센터도 필요할 것 같아요. 국내 풀필먼트와는 또 다른 방식으로.

◆우 : 맞아요 준비해야 됩니다. 물류를 크게 두 가지로 봐야 합니다. 첫 번째가 3PL 물류센터가 있고 택배 터미널이 있어요. 일반적으로 물류센터를 하나로 보는데, 이 용도가 다르죠. 물류센터는 말 그대로 물건을 보관하고 나가는 기능을 하는데, 3PL의 전형적인 기능이고. 택배는 말 그대로 우리가 말하는 라스트마일. 물건을 배달하기 위해서 분류하는 곳이죠. 두 곳의 기능이 완전히 달라요. 앞으로 물류센터는 1층은 택배터미널이, 나머지 층은 3PL이 들어 올 겁니다.

대표적인 곳이 서울복합물류와 서울 가산동에 한진과 CJ대한통운 센터가 있는데 그 구조가 굉장히 좋아요. 왜냐하면 어차피 3PL을 하는 기업은 택배 물량이 나가게 돼 있어요. 보통 택배가 마감시간이 있거든요? 인터넷으로 볼펜을 사면 이 볼펜을 마감 시간 전, 3~4시. 3시가 마감이 되면 그 다음에 물건을 사면 플러스 하루 뒤에 배달이 돼요. 오늘 3시 이후에 주문하는 볼펜을 내일 오더에 포함이 돼요.

그러면 내가 이 물건을 받고 싶은 날짜보다 하루 더 늦게 받죠. 그런데 물류센터에 만약 이 업체들이 지금 말한 홈쇼핑이나 쇼핑몰 밴더들이 물류센터에 입점을 하면 판매하는 영업시간이 증가해요. 3시에 끝나면 물건을 포장하고 가지러 가면 보통 6~7시에 끝나죠. 그런데 가산동 CJ대한통운이나 한진 센터가 좋은 이유가 윗층은 쇼핑몰 업체들이 입점해 있고, 여기서 물건을 인터넷으로 팔고 포장하는 작업이 한 두 시간 증가해요.

그러면 중요한 이유가 매출이 가장 많이 나가는 시간이 오후 시간이거든요. 결국은 A라는 업체가 3시까지 물건을 팔았을 때 매출이 100이라면, 이것을 5~6시까지 판매하면 매출이 기본적으로 30% 이상 증가해요. 업체 입장에서는 굉장히 유리하죠. 물건을 판매할 수 있는 시간이 늘어나니까.

그리고 아까 3시에 끝나면 택배사들이 물건을 가지러 가고 차가 가는 이런 기본적인 시간이 없죠. 3PL센터 윗층에서 자기들 물건 포장해서 밑으로 엘리베이터나 수직반송기 등을 통해서 내려 보내면 뭐 한 10분, 20분이면 끝나죠. 그러면 택배기업도 물건을 가지러 가는 차량이나 인원을 투입할 필요가 없어요. 그런 식으로 업무 효율이 굉장히 좋아요. 쇼핑몰도 좋고 택배기업도 좋고. 그래서 가산동에 있는 한진이나 CJ대한통운 센터가 택배 플러스 3PL 기능을 하기 때문에 다른 센터에 비해서 굉장히 효율이 좋아요.

◇김 : 말씀하신 서울복합물류센터를 가봤는데 당시 느낀점이 스파이럴 컨베이어가 있더라고요. 그런 컨베이어는 처음 봤어요. 그러니까 화주가 취급하는 상품 구조에 맞게끔 장비나 그런 것들이 구성이 되고 있구나.

◆우 : 그렇죠. 만약에 서울복합물류에 업체들이 거기에 안 있고 이런 곳에 나와 있으면 집하하러 가려면 차 수십대 수백대가 인원이 투입이 되어야 하고 거기다 시간, 이런 것을 따져 봤을 때 굉장한 효과가 나고. 서로 윈윈하는 겁니다. 쇼핑몰은 물건을 많이 팔 수 있는 시간을 확보해서 매출이 증가하고 물류나 택배회사는 물건을 집하하는 시간이 줄고 또 집하할 수 있는 비용이 줄기 때문에 서로 윈윈하는 것이기 때문에 앞으로 그런 곳에 물류센터가 많이 생길 거예요.

최근에 새롭게 검토하는 물류센터 보면 1~2층은 택배터미널 나머지는 물류센터 이런 식으로 짓고 있어서 앞으로는 택배 플러스 3PL 물류센터가 많이 생길 거예요. 대표적인 곳이 서울복합물류나 가산동, 그리고 군포 복합물류도 마찬가지고요. 대세죠. 그런데 기존 대부분 센터는 보관형이라 택배용으로 맞추기 어려운 점이 많아서 앞으로 트렌드가 좀 바뀔 것 같아요.

◇김 : 재밌네요. 트렌드가 바뀌고 물류센터 구조나 설비, 거기서 효율성과 생산성을 높이기 위한 과정이 점점 중요해지네요. 사실 온라인 이커머스는 치킨게임 양상이라 1~2%를 낮추려고 경쟁하고 있는데, 당연히 물류 효율도 올리기 위해 다양한 노력을 기울이겠네요. 그런데 너무 좋은 이야기만 한 것 같아서. 물류 부동산이 뜨면 업체 간 경쟁이 과열되면서 검증이 안 됐다고 할까요? 부작용이 우려되는 건 없을까요?

◆우 : 물류부동산은 거래 금액이 큰 금액이 움직이기 때문에 소규모 업체가 할 수 있는 건 없어요. 첫째로 땅을 사야 하는데 소규모 기업은 땅을 살 수 있는 비용을 지불할 수도 없고요. 그래서 지금은 투자자들이 전부 다 PEP 일으켜서 하는 것들은 정상적인 프로세스고, 소형업체나 이상한 업체가 진입하기는 어려울 것 같아요. 돈이 있어야 땅을 사고 건설을 할 수 있기 때문에. 물류나 유통은 소형업체가 문제를 일으킬 수 있지만, 이쪽은 그런 리스크는 적은 것 같아요.

◇김 : 그 외에 전문가 시각에서 이사님이 생각하시에 꼭 짚어야 하는 내용이 있을까요?

◆우 : 주로 부지와 관련한 이야기를 많이 했죠. 물류센터를 시작할 때 부지부터 사는데 부동산의 특성이 사기꾼이 되게 많아요. 지금도 부지를 많이 갖고 와요. 가지고 오는데 인허가 끝나서 문제가 없다고 하는데 실제로 와서 시작을 해보면 인허가 안 나는 곳이 태반입니다. 왜냐하면 인허가가 나고 안 나는 건 페이퍼가 나와야 하는데 공무원들이 그렇게 답을 안 줘요. 공무원들은 서류를 넣으면 우리가 절차에 맞춰서 검토하고 답을 드릴게요. 그렇게 하죠. '어떠실 것 같아요?'라는 공무원 개인적인 의견으로 '이정도면 무난할 것 같은데요?' 무난이라는 표현이 이쪽에서는 된다고 해서 우리한테 와요.

실제로 진행이 되다 보면 결국은 서면으로 움직이다 보면 답은 검토 결과 주변 민원, 이러이러한 문제로 불가합니다라는 답이 와요. 그동안 몇 개월 쭉쭉 가다가 한 번에 드랍이 되버리는 거죠. 부동산이기 때문에 땅에 관한 게 많아서 잘 보셔야 해요. 부지, 처음에 스타트 할 때. 인허가만 밟고 넘어가면 나머지는 어느 정도 순조롭게 넘어 가는데, 처음 땅을 살 때 그 부분이 가장 어려워요.

또 어느 땅을 선택할지. 아까 말한 것처럼 인허가도 어렵고 그 단계에서 정말 이 땅이 큰 차들이 들어가고 적합한지 판단하는 것들이 되게 어렵고 복잡한 게 많아요. 첫 번째 물류부지를 할 때 인허가나 관련 모든 제반사항을 세밀하게 디테일하게 하고, 중간에 브로커들이 있어요. 우리 같은 업체 말고 개인들이 하는 부동산이나 소형 브로커가 있는데 그런 브로커들과 하면 아까처럼 그런 인허가가 안 나는 것도 난다고 하고, 어려움을 겪을 수 있기 때문에 그런 것들을 할 때는 해당 공무원을 만나서 확인을 하는 것이 되게 중요해요.

대부분 투자자들은 직접 안 하고 중간에 있는 업체를 끼고 해요. 우리한테도 말을 하면 우리는 그것을 하는 업체가 아니니까 직접 하시라고 하는데, 중간에 애매한 브로커들 써서 시간 낭비하고 고생하는 경우가 있으니까 반드시 해당 구청, 관청, 시청에 인허가 관련 부분은 본인들이 직접 확인을 하는 것이 제일 안전해요. 그래야지, 무난한다는 것이 된다는 건 아닙니다. 공무원들이 답을 줄 때는 개인 생각입니다. 그분들에게 서면 달라고 하면 절대 안줘요. 나중에 문제가 될 수도 있기 때문에. 처음에 물류부동산 부지 선정은 그런 서류, 인허가 부분은 되게 세세하게 아시는 게 중요합니다.

그리고 지금 시장이 작은 창고들 우리가 보통 1000평 미만은 창고라고 하고 그 이상은 센터라고 하는데, 작은 창고가 많이 나오고 있어요. 그분들이 지금 시장을 보는 거예요. 예전에 지은 창고는 규모가 작아요. 차량 접안이 안 되고 노후화 됐어요. 요즘 짓는 것들은 규모가 크고 접안이 되고 램프화 돼 있어서 예전 창고를 쓰던 업체들이 이제 큰 창고로 옮거야 하거든요. 그러면 예를 들어서 예전에는 1000평만 되도 컸어요. 1000평짜리 두 개층, 500평씩 두 개. 지금 그것 같고 안 되요.

요즘 가장 원하는 스펙이 최하 3000평. 결국은 500평 창고 6개 쓰면 업무 효율이 확 떨어져요. 하나의 층에서 3000평을 써야지 업무가 돌아 가는데, 이것은 500평 쓰고 재고가 또 위에 있고 위에 있으면, 재고가 움직일 때마다 사람이 움직여야 하고, 업무 속도, 생산성 등이 떨어지기 때문에 제일 좋은 게 물류센터는 하나의 층에 다 쓰는 것이 가장 좋죠. 타고 올라가는 순간 시간낭비, 비용, 모든 것이 낭비가 됩니다. 예전에 지은 창고는 아까 말씀드린 것처럼 소규모고 낡고 접안이 안 되기 때문에 시장에서 살아남기 어려워요. 부익부 빈익빈으로 시장이 빠르게 변화하고 있죠. 그리고 2000~3000평 미만 되는 창고도 건물을 많이 내놔요. 경쟁에서 살아남기가 어려우니까.

◇김 : 그런데 이렇게 생각하는 분들도 있을 것 같아요. 우리나라 인구가 고령화, 저출산으로 점차적으로 줄어들고 있는데 장기적으로는 물류센터가 공급 과잉으로 일부 지역은 황폐한 모습으로 변하지 않을까 우려하는 분들도 있습니다. 

◆우 : 그것은 시기적으로 언제쯤이죠?

◇김 : 인구절벽이라고 하지만 당장 눈 앞에 일은 아니고, 길게 보면 30~40년 뒤를 예측해 볼 수 있지 않을까요?

◆우 : 30~40년 뒤는 모르겠네요. 근데 여하튼 아까 말씀드린 것처럼 경기가 불황일수록 이 사업은 계속 뜨는 사업이고 지금 젊은층들은 점점 모바일을 통해서 인터넷을 통해서 상품을 구매하고 이런 게 커지기 때문에 글쎄요. 시간이 지나도 지방은 인구가 제한적이고 지방은 일자리가 없어서 점점 서울로 몰리고 있거든요. 제 생각에 우리나라 인구는 줄어도 서울과 수도권 인구는 줄지 않을 것 같아요.

◇김 : UN이 발표한 인구 보고서를 보더라도 도심화 현상이 심화될 것이란 분석이 있었어요.

◆우 : 지방은 어려움이 있을 수 있으나, 가장 크게 보는 수도권 시장은 인구의 변화에 크게 차이는 없을 것 같아요. 이 이야기를 왜 드리냐면 제가 예전에 CJ홈쇼핑에 있을 때 그 당시 매출을 보면 TV 매출, 홈쇼핑 TV 매출이 90%, 인터넷은 10%였어요. 왜냐하면 그 당시 주부들이 인터넷을 못 다뤘어요. 청소 끝나고 TV를 보다가 저거 좋네 하면 물건을 사고 구매를 했죠. 그런데 이분들이 인터넷을 들어가니까 결제도 복잡하고 그랬죠. 그러다가 결국은 그 당시 40~50대들은 할머니가 되셨고, 그때 20~30대들이 이제 주부가 되면서 인터넷을 보고 주문을 하니까 지금 역전이 됐죠. 홈쇼핑이 지금은 더 적고 인터넷이 더 올라가고. 지금은 홈쇼핑보다 인터넷 전자상거래가 대세죠.

◇김 : 그러니까 주요 소비층의 기술 활용이 중요하군요?

◆우 : 되게 중요하죠. 결국은 몇 십년 후에 인구가 줄더라도 결국은 지금 이 트렌드는 바뀌지 않을 것 같고요. 그리고 이게 있어요. 유통이 아까처럼 유통 자체가 활발하게 움직여 버려요. 예를 들어서 예전에는 홈쇼핑이 처음 생겼을 때 여름이 비수기라고 했어요 유통은. 비수기인데 그때 여름 비수기에 맞는 용품을 만들어 내니까 그 용품들이 팔리면서 다시 매출이 올라갔어요. 결국은 유통에 있는 사람들은 끊임없이 생각을 할 겁니다. 뭔가 매출을 늘리기 위해서 뭔가 먹거리를 만들기 위해서 계속해서 상품을 만들어 낼 것이고 그 상품으로 인해서 물류센터는 계속 남아 있을 것 같아요.

제가 지금까지 유통과 물류를 20여년간 해보니까 그 그림이 그려지더라고요. 농산물도 똑같아요. 지금 이 시장에서 미개척 분야가 되게 많아요. 결국 그 부분들이 이쪽으로 오기 위해서는 오래 걸려요. 특히 농산물 같은 경우 전자상거래로 들어 오는 제품은 제한적입니다. 배, 사과 이런 것들로. 그것 외에도 농산물 제품이 되게 많아요. 나중에 포장 기술이 발전이 되면서 다 포장화 돼 나올 겁니다. 그러면 유통 도매상들이 죽겠죠. 직거래 할 거 아닙니까? 시장에 갈 필요도 없고. 배추 하나가 100원에서 떼서 3000원에 파는 것을 지금도 절임상품도 있지만 그런 상품도 예전에는 없었어요. 상품을 만드는 거예요. 절임배추. 해남을 제가 출장을 가보면, 예전에는 완전 깡촌인데 그런데 부자가 그렇게 많아요.

아까도 말했지만 내가 배추를 1000원에 팔아서 3000원인데, 지금은 산지 농부들이 제 가격을 받고 팔아요. 농가 소득이 늘어나니까 해남 같은 곳이 부자들이 많죠. 고구마고 뭐고. 실제 제 생각에 농산물은 90% 유통일 거예요. 여기서 10%에 팔면 중간 도매를 거치면서 물류 합해서 소비자는 결국 90% 얹어서 사는데, 다이렉트 직거래가 되니까

제가 보기에는 수십년이 흘러도 이 시장은 살아남을 것 같아요. 아까 말했던 것처럼 글로벌이 하나가 되는 세상이 되기 때문에 해외의 맛있는 제품 직거래로 살 수 있으니까 제가 보기에는 평생 갈 것 같아요. 그래서 제가 아들한테도 물류업을 무조건 하라고, 앞으로도 이 사업은 무조건 간다. 왜냐하면 제가 처음 전공이 이쪽이 아니라 이공계 쪽인데 아는 분이 물류 분야를 이야기를 해주셨어요. 그래서 정말 다르구나, 그런 생각이 들었죠. 물류산업은 앞으로도 사람이 살아 있는 한 지속적으로 성장할 수 밖에 없는 산업이예요. 

◇김 : 그렇네요. 오늘 재밌는 이야기를 많이 들었습니다. 물류부동산을 이야기 했지만 사실은 1인가구나 간편식, 소비트렌드 변화와 식습관 변화, 유통을 공급하는 채널의 변화를 이야기 하셨네요.

◆우 : 되게 민감해요. 물류는 후단위입니다. 앞에서 사람이 많이 모여서 소비가 발생하면 그 뒤에 물류가 오기 때문에 물류는 유통물류죠. 유통이 죽지 않아요. 유통은 계속 만들어 내야죠. 그것을 뒷받침 하는 것이 물류기 때문에 결국 중장기적으로 물류쪽 사업은 계속 커질 수밖에 없다. 예를 들어 HMR 시장은 몇 년 전에 몰랐어요. 요즘은 맞벌이, 1인가구가 많아 지니까 밥을 해먹으려면 큰 밥솥에 해먹고 쓰레기 버리고 얼마나 귀찮아요.

지금은 주문하면 갖다 주니까 먹고 버리면 되니까 얼마나 편해요. 예전에 제가 CJ 있을 때 햇반을 만들었어요. 그래서 제가 웃었어요. 집에서 밥을 해먹지 누가 햇반을 먹어. 그런데 제가 지방에 출장을 갔을 때 숙식을 했거든요. 햇반에 반찬을 먹으니까, 아 그래서 햇반이구나. 그때는 몰랐어요 햇반을 왜 하는지. 결국 이런 트렌드는 계속 바뀌어요.

또 하나 김치냉장고. 예전에 제가 처음 현대 있을 때 그 당시 한라그룹이 있었어요 만도라고. 거기서 김치냉장고 만들었는데 안 팔렸어요. 그래서 직원들에게 추석 선물로 사은품으로 줬어요. 그래서 우리가 김치냉장고를 누가 쓰냐? 앞마당에 묻으면 되지. 희한한 사람들이네. 이랬는데 지금은 김치냉장고가 기본이 됐죠. 햇반도 기본이 됐고.

그런 식으로 유통회사는 끊임없이 사람들을 위해서 뭔가를 만들어 내요. 그 뒷받침을 하는 게 물류기 때문에 유통하시는 분들은 매출, 수익을 위해서 하기 때문에 글쎄요 물류창고, 물류산업 비전은 굉장히 길다. 내가 죽기 전까지도 계속 호황이 되지 않을까라고 생각을 합니다. 

◇김 : 네 고맙습니다. 마무리 말씀까지 부탁드립니다.

◆우 : 그래서 JLL이 작년 물류팀을 론칭을 하고 작년에 단기간이지만 시장에서 어떤 인지도나 브랜드가 굉장히 올랐고 거기에 따라서 실적도 높게 발생이 됐습니다. 인력 부분은 어느 정도 세팅이 됐고 전문가들로 구성해 서비스를 만들어 냈고, 작년에는 임대차 위주로 집중을 했고 올해는 컨설팅, 개발 컨설팅과 시장보고서에 대한 니즈가 되게 많아서 올해는 그런 쪽으로 집중 보완해서 물류부동산과 관련한 A~Z까지 토탈 서비스를 제공하는 것을 하고 있고요. 업계에서 제일 JLL 제일 좋은 물류부동산 회사로 만들기 위해서 노력 할 예정입니다. 많이 성원해 주십시오. 감사합니다.

◇김 : 네 오늘 좋은 말씀 고맙습니다.